[전세사기 예방] 전세사기 유형, 계약 전 체크리스트

최근 전세사기 관련 뉴스가 자주 등장합니다. 많은 돈이 사용되는 것이라 한번 사기를 당하면 후폭풍이 너무나 크기에 행여나 전세사기를 당할까 불안하실 겁니다. 심지어 올 하반기에는 상반기보다4배 더한 전세사기가 발생할 것이라고 예측하기도 했습니다.

하지만 사기 유형에 대해 미리 알고 있으면 잘 피해 갈 수 있습니다! 오늘은전세사기의 유형과 계약 전 필수 체크리스트에 대해 알려드리겠습니다. 꼭 숙지하셔서 전세사기 당하지 마시고, 안전한 부동산 거래 하시길 바랍니다.

 

 

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전세사기 유형

1. 깡통전세

깡통전세는 전셋집의 가치가 떨어져서 매매가가 전세보증금액정도로 하락하여 집을 처분해도 전세금을 돌려주기 어려운 것을 말합니다.

보통 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)이 80%를 넘는 경우를 깡통주택으로 분류합니다. 아래 몇 가지 사례를 통해 더 알아보겠습니다.

 

#사례 1. 무자본 갭투자 방식

적은 자금으로 주택을 구입한 후 전세계약을 맺고, 이때 받은 보증금으로 또 다른 주택을 사들입니다. 이런 방식으로 무려 200채가 넘는 주택을 소유하게 됩니다. 이것이'무자본 갭투자' 방식입니다.

한 명의 세입자에게 보증금을 반환할 때가 오면 새로운 세입자로부터 받은 보증금으로 '돌려 막기'를 합니다. 문제는 한 곳에서라도 자금이 부족하게 되면 연쇄적으로 보증금 사고가 발생하게 되는 것입니다.

 

#사례 2. 바지집주인

전세계약 전 권리관계를 확인하고 확정일자까지 받은 후 입주를 했지만, 두 달 후 집주인이 바뀌고 새 집주인은 집을 담보로 전세보증금에 달하는 근저당을 설정합니다. 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었는데 깡통빌라와 빚을 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장합니다. 세입자는 처음 계약한 집주인을 고소했지만 아무런 조치를 받지 못했고, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액을 갚고 원하지도 않는 집을 구매하게 되었습니다.

 

#사례 3. 인천 미추홀구 전세사기

선순위 권리자 채권액이 과다하게 설정된 경우입니다. 집주인이 채무 변제를 하지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우, 선순위 채권액이나 체납 세금 변제가 우선적으로 이뤄져 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

 

#사례 4. 신축 빌라

신축 빌라의 경우 정확한 시세가 없는데, 이러한 점을 악용하여 집값보다 높은 전세금을 책정하거나, 중개인을 사주하여 세입자들을 안심시켜 계약을 하게 하는 등의 사기 수법이 있습니다.

2. 전월세 이중계약

이중계약은 하나의 주택을 임대인과 임차인이서로 다른 내용으로 임대차 계약을 하게 되는 것을 말합니다. 중개인이 세입자와는 전세계약을 맺고, 집주인과는 월세계약을 맺고 보증금을 챙깁니다. 집주인에게 월세가 밀린다는 연락을 받을 때 그제야 세입자는 이중계약이 된 걸 알게 되지만, 중개인이 잠적해 버리면 보증금을 회수하기가 어려워집니다.

#사례 1. 공인중개사

신혼집 마련을 위해 공인중개사를 통해 전세계약을 체결했지만, 실제 집주인은 따로 있었습니다. 중개인이 가짜 집주인을 내세워 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑하여 보증금을 빼돌린 것입니다. 보통 부동산 거래에 익숙하지 않은 사회초년생이나 신혼부부를 대상으로 피해가 발생합니다.

3. 중복계약

중복계약은주택 한 채로 여러 세입자와 동시 계약후 보증금을 가로채는 것입니다.

 

사례 1.시세보다 저렴하게 전세를 놓는 것처럼 속여서, 여러 세입자에게 전세금을 받아 챙겨 잠적하는 수법

사례 2.집주인과월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하면서 새로운 세입자와 전세계약을 하는 수법

사례 3.부동산 중개업 자격이 없는 사람이 중개업 등록증을 대여받아 부동산 중개업소를 차립니다. 그리고 다른 사람과 공모하여 월세로 주택을 임차하여 중개사와 집주인인 것처럼 신분을 위장하여 사기 치는 사례

4. 신탁사 소유 물건

신탁회사가 소유한 주택은 원칙적으로 전세계약을 체결할 수 있는 권한이 없는데,신탁 회사의 동의 없이 임대차 계약을 맺어 전세금을 가로채는 유형입니다.

이러한 가짜 집주인에게 속아서 전세로 들어가는 경우, 세입자는 불법 점유자로 간주될 수 있습니다. 세입자가 신탁 사실을 확인하는 것이 번거롭고, 권리 관계 파악이 어려운 점을 악용한 수법입니다.

 

5. 매도 및 근저당 설정

세입자 모르게 주택을 다른 사람에게 팔아넘기거나, 근저당을 설정하는 경우입니다.

예를 들어 집주인이 세입자에게 보증금을 받자마자 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정하면, 이것을 넘겨받은 사람은 당일에도 해당 권리를 실행할 수 있게 됩니다.

세입자가 전입신고를 한다고 해도 세입자의 대항력은 전입신고를 한 다음날 오전 0시부터 발생하게 됩니다. 그래서 이 사이에 발생한 시차로 인해 세입자의 대항력이 무력화될 수 있습니다.

6. 불법 건축물 사기

상가와 같은 건물을 주택으로 속여서 불법으로 임대차 계약을 맺는 유형입니다.

고시원을 원룸으로 속이는 경우나 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용으로 속여전세계약을 맺는 수법입니다.

불법으로 용도가 바뀐 것이 적발되면, 건물 철거나 퇴거절차가 진행될 수 있고, 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

특히 불법건축물 사기는 정부가 정한 '전세사기 피해자 조건'에 미포함되어 있어 피해 회복이 어렵습니다.

7. 직거래 사기

중개수수료를 아끼려고 직거래를 할 경우에도 사기의 위험이 있습니다.

직거래 사기는 중개인 없이 임대인과 임차인끼리 거래를 하는 경우 신분증과 기타 서류를 위조해 보증금을 가로채는 유형입니다.

 

전세계약 전 필수 체크리스트

1. 계약 전

✅ 중개업소의 정상영업 여부 확인

- 중개업소가미등록 또는 업무정지 중일 경우에는 피해보상을 받을 수 없습니다.

✓국가공간정보포털또는경기부동산포털에서 확인하세요.

✓임대인의 미납세금과 확정일자 부여현황 등을 알 수 있는 주택임대차표준계약서를 사용해야 함

 

✅주택 상태 확인

- 불법/무허가 주택인지, 하자가 있는지 등의 주택에 관한 정보를 확인해야 합니다.

✓건축물대장:소재지, 소유자, 면적 등의 정보 / 위반 건축물 여부 확인

✓등기부등본: 건축물대장의 주소와 같은지 / 갑구(소유자), 을구(근저당권, 선순위 권리관계)의 정보를 확인합니다.

✓납세증명서: 임대인의 세금체납 여부를 확인합니다. (국세, 지방세)

 

 

2. 계약 당일

✅임대인 신분증 및 서류 진위 여부 확인

✓등기부등본상 소유자가 계약하러 온 임대인과 동일인물인지 확인

✅대리인이 올 경우 확인할 사항

✓ 임대인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)

✓ 위임장

✓ 임대인과 직접 영상통화하여 신분증과 얼굴을 대조해 보고, 계약 내용을 확인

 

3. 계약 체결 후

✓계약 당일, 확정일자를 부여받고 전입신고를 할 것

- 계약일에 확정일자와 전입신고를 해야 대항력 있는 임차인의 요건을 갖출 수 있고, 선순위 채권자가 되어 보증금을 지킬 수 있음

✓ 주택 전월세 신고

✓ 잔금 및 이사 완료 후에는 권리관계를 재확인할 것. (계약 체결 후 권리 변동사항이 있었는지)

✓전세금 반환 사고발생에 대비하여 HUC 등 전세보증금 반환보증에 가입할 것.

- HUG, SIG, HF와 같은 전세보증보험에 미리 가입을 해야 전세금 반환에 문제가 있을 시 보증사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

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